前橋の空き家で境界が分からない･･･｜不動産売却コラム｜高崎・前橋・伊勢崎を中心に、群馬県全域の不動産売却・買取・査定のご相談ならラッキー不動産の「群馬空き家相談センター」にお任せください！

前橋市の空き家を売却しようとした際、境界杭が見つからない、公図と現地の形が合わない、隣地との間に古い塀があるなど、土地の境界が分からず困ることがあります。境界が不明でも売却そのものが直ちにできなくなるわけではありません。しかし、土地の範囲を買主へ正確に説明できなければ、価格交渉や契約条件に影響し、売却後のトラブルにつながる可能性があります。測量が必要なケースと、売却前に進めたい準備を確認しましょう。

土地の「筆界」と「所有権界」の違い

土地の境界を考える際は、「筆界」と「所有権界」の違いを知っておく必要があります。

筆界とは、土地が登記されたときに、その範囲を区画するものとして定められた線です。所有者同士の話し合いだけで自由に変更することはできません。一方、所有権界は、実際に所有権が及ぶ範囲を示す線です。通常は両者が一致していますが、土地の一部の売買や時効取得などの事情により、一致しないこともあります。

そのため、長年使われてきた塀やフェンスがあっても、その位置が登記上の筆界とは限りません。

境界が分からない空き家でも売却できる？

境界が未確定の土地でも、売主と買主が条件に合意すれば売買は可能です。ただし、売買契約では売主が境界を明示する条件が設けられることがあり、境界が不明なままでは買主が土地の範囲や利用計画を判断しにくくなります。境界未確定を理由に、価格の見直しや測量の実施を求められる可能性もあります。

「境界が分からないから売れない」のではなく、境界の不明確さをどのような条件で解消・説明するかが重要です。

売却価格や物件の条件によっては、境界を確定せず現況のまま売る方法もあります。自己判断で測量を発注する前に、不動産会社へ査定を依頼し、境界の状況が売却にどの程度影響するかを確認しましょう。

境界確定測量を検討したいケース

境界確定測量とは、土地家屋調査士などが資料と現地を調査し、隣接土地の所有者と立会いを行ったうえで、境界標の設置や確定測量図の作成を進めるものです。

次のような空き家では、測量を検討する必要性が高くなります。

現地に境界杭や境界標が見当たらない場合、公図や地積測量図と現況が一致しない場合、隣地所有者と境界の認識が異なる場合、土地を分筆して一部だけ売る場合、塀・屋根・樹木などの越境が疑われる場合です。古い地積測量図が残っていても、現地で境界点を復元できなければ、改めて調査が必要になることがあります。

塀やフェンスがあることだけでは、境界が確定しているとは判断できません。塀の中心なのか、内側または外側なのかを、図面や過去の確認書、隣地所有者との立会いによって確認する必要があります。

前橋市の道路や水路との境界を確認する方法

空き家の敷地が前橋市の管理する道路や水路などに接している場合は、前橋市の境界確定手続きが関係します。

前橋市では、民有地と隣接する道路・水路などとの境界について、申請に基づいて現地立会いを実施しています。申請には案内図、公図の写し、登記簿記載証明の写し、隣接土地所有者一覧などが必要です。また、土地の調査や測量に関する専門的な対応が必要なため、申請から確定まで対応できる人からの申請を求めています。

なお、この手続きは市が管理する道路・水路などとの境界を確認するものであり、隣接する民有地同士のすべての境界を前橋市が決めてくれる制度ではありません。民有地との境界は、土地家屋調査士へ相談して調査を進めるのが一般的です。

売却前に集めておきたい資料

測量や査定を進める前に、土地・建物の登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の売買契約書、境界確認書、建築図面、固定資産税関係書類などを確認しましょう。

相続した空き家では、建物内に古い測量図や隣地所有者との覚書が保管されている場合もあります。境界標が見つからなくても、過去の資料から位置を復元できれば、調査の負担を抑えられる可能性があります。

まず不動産会社へ現状査定を依頼し、その後に必要な測量の範囲を土地家屋調査士と決めることが、無駄な費用を防ぐポイントです。

隣地所有者と確認できない場合の対応

隣地所有者が不明、相続人と連絡が取れない、境界について合意できないといった事情がある場合は、法務局の筆界特定制度を検討できます。

筆界特定制度は、新たな境界線を決める手続きではありません。筆界特定登記官が、資料調査や現地調査、必要に応じた測量を踏まえ、もともと存在する筆界の位置または範囲を明らかにする制度です。ただし、所有権がどこまで及ぶかを確定する制度ではないため、所有権をめぐる争いがある場合は弁護士などへの相談が必要になることもあります。

前橋市の空き家で境界が分からない場合でも、すぐに売却を諦める必要はありません。最初に登記資料や現地の境界標を確認し、市道・水路との境界なのか、民有地同士の境界なのかを整理しましょう。測量の必要性は、土地の状態、買主の希望、売買契約の条件によって異なります。不動産会社と土地家屋調査士へ早めに相談し、測量費と売却価格のバランスを踏まえて準備を進めることが大切です。

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