2026/11/06(金)
空き家売却で必要な確定申告の手順と注意点
空き家を売却した際、「確定申告は必要なのか」「どのような税金がかかるのか」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。空き家の売却では、利益が発生すると原則として確定申告が必要になります。また、相続した空き家には税負担を軽減できる特例が設けられています。
この記事では、空き家売却後の確定申告が必要になるケースや譲渡所得の計算方法、申告手順、注意点についてわかりやすく解説します。
目次
1. 空き家を売却したら確定申告は必要？
空き家を売却した場合、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。基本的には、売却によって利益が発生したかどうかが判断のポイントになります。
確定申告が必要になるケース
空き家を売却して譲渡所得（売却による利益）が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。
一方、売却価格が取得費や売却にかかった費用を下回り、譲渡損失が発生した場合は、一般的にその売却について確定申告をする必要はありません。
ただし、税金の特別控除を利用する場合は、控除によって納税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。
また、給与所得などとは別に、不動産の譲渡所得を申告する必要がある点も覚えておきましょう。
2. 空き家売却で発生する税金と譲渡所得の計算方法
空き家を売却した際の税金は、売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた課税譲渡所得をもとに計算します。
基本的な計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
取得費には購入代金や建築費用などが含まれ、建物については減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税などが該当します。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計上することも可能です。
また、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なり、5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。
通常の税率は、長期譲渡所得が所得税15％・住民税5％、短期譲渡所得が所得税30％・住民税9％です。別途、復興特別所得税もかかります。
3. 相続した空き家に使える3,000万円特別控除
相続によって取得した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすことで「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」を利用できます。
この制度は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるものです。ただし、2024年1月1日以降の売却で、対象となる家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円となります。
特例を利用するための主な条件
主な適用条件は以下のとおりです。
・1981年5月31日以前に建築された家屋であること
・原則として、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下であること
・一定の耐震基準を満たす、または所定の期限までに取り壊すなどの条件を満たすこと
なお、老人ホームへの入所などにより被相続人が居住していなかった場合でも、一定の条件を満たせば対象になることがあります。
相続した空き家すべてに適用される制度ではないため、売却前に適用条件を確認することが重要です。
4. 空き家売却後の確定申告の手順
確定申告を円滑に進めるためには、必要書類を整理し、期限内に申告することが大切です。
必要書類を準備する
一般的には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、売買契約書や仲介手数料などの資料を準備します。
また、3,000万円特別控除を利用する場合は、登記事項証明書などのほか、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。売却方法によって必要な添付書類が異なるため、事前に確認しましょう。
確定申告書を作成・提出する
書類がそろったら、譲渡所得を計算して確定申告書を作成します。
申告書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して作成でき、e-Taxによる電子申告や税務署への提出が可能です。
確定申告は原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。期限が土日祝日に当たる場合は、翌開庁日となります。
5. 空き家売却の確定申告で注意したいポイント
空き家売却では、税金の計算だけでなく、取得時期や特例の適用期限にも注意が必要です。
相続した不動産の所有期間は、原則として被相続人が取得した日から引き継がれます。そのため、相続した日からの期間だけで税率を判断しないようにしましょう。
また、空き家の特別控除には売却期限や利用状況などの条件があります。売却後に特例を使えないことが判明しないよう、売却活動を始める段階から確認しておくことが大切です。
空き家の売却では、売却益の有無や相続の状況によって確定申告の必要性が変わります。特に相続した空き家は、適用できる特例によって税負担が大きく異なる可能性があります。
必要書類や適用条件を早めに確認し、不明な点は税務署や税理士に相談しながら進めると安心です。空き家の売却方法についても、不動産会社に相談することで状況に合った選択肢を検討できます。
不動産売却に関することは「群馬空き家相談センター」ラッキー不動産にご相談ください
